Vom Anstellen und Halten von Fachpersonal, über den Betrieb von modernen Portfolio-Management-Systemen bis zur Messung und Optimierung des Energieverbrauchs: Das professionelle, renditeorientierte Management von Anlageimmobilien stellt immer höhere Anforderungen an Pensionskassen, die Liegenschaften direkt halten.

Sie müssen sich deshalb regelmässig die Frage stellen, ob sie intern genügend Ressourcen haben, um ihre Liegenschaften bestmöglich zu verwalten und weiterzuentwickeln. Doch was, wenn eine Pensionskasse zum Schluss kommt, dass sie diesen Anforderungen nicht mehr gerecht werden kann oder will?

Zu diesem Zeitpunkt bestehen zwei Handlungsalternativen:

• Die Veräusserung des Immobilienvermögens und der damit verbundene Verzicht auf die entsprechende Kapitalanlage.

• Die Transformation des direkt gehaltenen Immobilienvermögens in indirekt gehaltenes Immobilienvermögen.

Starkes Wachstum bei Anlagestiftungen

Die Anlagegefässe für indirekte Immobilienanlagen können in öffentlich gehandelte und nicht öffentlich gehandelte Gefässe unterschieden werden. Bei den nicht öffentlich gehandelten Gefässen gibt es solche, die speziell auf die Bedürfnisse von Pensionskassen zugeschnitten sind und steuerliche Vorteile haben, wie beispielsweise die Anlagestiftungen.

Anlagestiftungen erwiesen sich in den vergangenen Jahren als bei Pensionskassen besonders beliebte Anlagegefässe und verzeichneten ein starkes Wachstum. Allein im Jahr 2022 sind die Immobilienanlagen von Anlagestiftungen um rund CHF 7 Milliarden gewachsen und betragen heute mehr als CHF 70 Milliarden. (Quelle: Alphaprop, 2023).

Das sind die Vorteile einer Sacheinlage in eine Anlagestiftung:

• Geringere Volatilität: Der Wert von Immobilien in Anlagestiftungen bemisst sich nach dem Nettoinventarwert. Der historische Vergleich der Performance von Anlagestiftungen (KGAST Immo-Index) und Immobilienaktien oder -fonds zeigt, dass Anlagestiftungen deutlich weniger volatil sind. Ihre Performance entwickelte sich in den vergangenen Jahren kontinuierlich positiv.

• Steuerneutrale Überführung: Anlagestiftungen sind steuerbegünstigt. Bei Sacheinlagen von Pensionskassen in Anlagestiftungen können Grundstücksgewinnsteuern aufgeschoben und Handänderungssteuern im besten Fall komplett vermieden werden. Die Überführung ihrer Liegenschaften in eine Anlagestiftung ist für Pensionskassen somit oft kostengünstiger als ein Verkauf oder eine Sacheinlage in ein anderes Anlagegefäss.

• Gleiche Interessen: Die Gremien der Anlagestiftungen bestehen aus Vertreterinnen und Vertretern der investierenden Pensionskassen. Dadurch ist sichergestellt, dass die Ziele der Anlagestiftung mit jenen der Anleger übereinstimmen. Bei Immobilienanlagen von Anlagestiftungen steht meist eine langfristig stabile Wertentwicklung bei robuster Einkommensrendite im Vordergrund.

• Mitspracherecht: Eine Anlagestiftung führt normalerweise jährlich eine Anlegerversammlung durch. Dabei haben die investierenden Pensionskassen die Möglichkeit, über die Besetzung der Gremien und wichtige Anträge zu entscheiden. Teilweise haben Pensionskassen auch die Möglichkeit, mit eigenen Vertreterinnen und Vertretern in Gremien (Fachkommissionen oder Stiftungsrat) Einsitz zu nehmen.

Die Vorteile einer Sacheinlage in die Avadis Anlagestiftung

Die Avadis Anlagestiftung verfügt über langjährige Erfahrung in der Umsetzung von Sacheinlagen und bietet Pensionskassen attraktive Anlagekonditionen. Ihre Immobilien-Anlagegruppen zeichnen sich durch eine stabile Performance, geringe Kosten sowie eine hohe Lage- und Objektqualität aus. Bei allen Gefässen sind Sacheinlagen möglich. Hier finden Sie weitere Informationen: Immobilien Schweiz