Viele Unternehmen, deren Geschäftsmodelle von der Coronakrise betroffen sind, haben längerfristig tiefere Einnahmen und dadurch Schwierigkeiten, Mietzinse zu zahlen. Dies hat indirekt auch Auswirkungen auf die Vorsorgeeinrichtungen, die zu den grössten Investoren auf dem Schweizer Immobilienmarkt gehören. Die einzelnen Sektoren sind jedoch unterschiedlich stark betroffen, weshalb es sich lohnt, einen differenzierten Blick auf die Entwicklungen an den Immobilienmärkten zu werfen.

Was macht den Vorsorgeeinrichtungen aktuell am meisten Bauchschmerzen, wenn es um Schweizer Immobilienanlagen geht?
Christian Zoss: Die Immobilienanlagegefässe der Avadis Anlagestiftung sind grösstenteils in Wohn- und Büronutzungen investiert. Der Wohnsektor ist bislang nicht von der Krise betroffen, Büros nur indirekt. Bei unseren Anlegern stellen wir deshalb keine Bauchschmerzen fest, wenn es um die Immobilienanlagen bei Avadis geht. Vielmehr besteht eine Unsicherheit über die weitere wirtschaftliche Entwicklung und die damit verbundenen Folgen für Aktien und festverzinsliche Papiere.

Gab es Anleger, die Geld aus Immobilienanlagegefässen abgezogen haben?
Christian Zoss: Vorsorgeeinrichtungen sind langfristig orientierte Anleger, die auch während Krisenzeiten an ihrer Anlagestrategie festhalten. Im Gegenteil stellen wir weiterhin eine hohe Nachfrage nach Immobilienanlagen fest. 

Ihre Anlagegruppe mit Geschäftsliegenschaften dürfte aber dennoch betroffen sein.
Hendrik David: Betroffen sind insbesondere Verkaufs- und Gewerbeflächen, die beispielsweise von Unternehmen aus den Sektoren Retail, Non-Food oder Beauty genutzt werden. In unserer Anlagegruppe mit Geschäftsliegenschaften stammen rund 22% der Mieterträge von Unternehmen, die direkt vom Lockdown betroffen waren.

Die Politik wird Vermieter von Geschäftsliegenschaften zu Mietzinssenkungen verpflichten. Wie hohe Mieterträge gehen Ihnen dadurch verloren?
Hendrik David: Wie das Gesetz am Ende genau aussehen wird, ist offen. In unserem Worst-Case-Szenario gehen wir von einer Reduktion des Jahresmietertrags aufgrund von Herabsetzung von 3-4% aus. Relevanter als eine temporäre Mietzinssenkung erscheint uns jedoch das Kreditrisiko. Falls die Schweiz in eine länger dauernde Rezession mit einem deutlichen Anstieg von Konkursen rutschen sollte, könnten bei den Erträgen aus Geschäftsnutzungen Mietzinsausfälle aufgrund von Konkursen von bis zu 10% eintreten.

Unterstützen Sie Geschäftsmieter, die vom Lockdown stark betroffen waren?
Hendrik David: Stark betroffene Mieter benötigen möglichst rasch eine Lösung und können nicht warten, bis die Regelung der Politik in einigen Monaten in Kraft tritt. Wir sind im engen Austausch mit unseren Mietern, prüfen jeden dokumentierten Einzelfall genau und treffen gegebenenfalls individuelle Vereinbarungen. 

Welche allgemeinen Auswirkungen hat die Coronakrise auf den Schweizer Immobilienmarkt?
Hendrik David: Aufgrund der eingeschränkten Mobilität hat sich das Leben der Menschen verändert. Sie verbringen mehr Zeit zuhause und arbeiten häufiger im Home Office. Dadurch wurden bei den Geschäftsliegenschaften Entwicklungen beschleunigt, die schon vor der Krise erkennbar waren. Ein Beispiel dafür ist der weiter stark wachsende Onlinehandel, häufig zulasten der Umsätze im stationären Einzelhandel. Das Wohnsegment wäre wohl erst betroffen, wenn es aufgrund einer längeren Rezession zu einer anhaltend negativen Migration kommen würde. 

Was bedeutet es für Immobilienbesitzer, wenn auch zukünftig vermehrt im Home Office gearbeitet wird?
Hendrik David: Die langfristige Entwicklung ist schwierig abzuschätzen. Fest steht, dass Unternehmen über die Technologien verfügen, um ihre Mitarbeitenden auch nach der Krise vermehrt von zu Hause aus arbeiten lassen zu können. Sie werden deshalb zukünftig genauer überlegen, für welche Arbeitsprozesse sie Arbeitsplätze in eigenen Büros zur Verfügung stellen wollen.

Worauf sollten Vorsorgeeinrichtungen achten, die jetzt in Schweizer Immobilien investieren möchten?
Christian Zoss: Bei Geschäftsimmobilien sind die Bonität der Mieter und der Mietermix wichtige Kriterien. Bei Wohnimmobilien wird die Aufenthaltsqualität wichtiger, weil Leute zukünftig mehr Zeit zuhause verbringen dürften. Gleichzeitig nimmt die Bedeutung der Erreichbarkeit aufgrund des digitalen Wandels und dank guter Verkehrsverbindungen ab. Dies eröffnet Investoren auch ausserhalb der Grosszentren interessante Anlageopportunitäten.

Hendrik David, Leiter Immobilien Schweiz
Hendrik David verfügt über 11 Jahre Erfahrung im Schweizer Immobilienmarkt auf Investoren- und Beratungsseite. Er hält einen Master in Accounting & Finance der Universität St. Gallen, diplomierte an der ETH Zürich in Architektur und ist CFA Charterholder. 

Christian Zoss, Leiter Kundenbetreuung & Key Accounts Deutschschweiz
Christian Zoss verfügt über 20 Jahre Erfahrung im Banking und hat für verschiedene in- und ausländische Banken und Asset Manager gearbeitet. Er ist spezialisiert auf die Betreuung von Pensionskassen. Er hält einen Abschluss in Betriebsökonomie an der Fachhochschule Zürich (HWZ) und ist CAIA Charterholder.