Immobilier Suisse commerce

Le groupe d'investissement Immobilier Suisse commerce, géré activement, investit principalement dans l'immobilier commercial en Suisse.

Immobilier Suisse commerce

Les propriétés mixtes avec une part commerciale prédominante et des intérêts de copropriété sont également autorisées. Le revenu locatif du portefeuille résultant du segment d'activité doit être d'au moins 75 %. Outre les achats, les apports en nature, les ventes et les rénovations, les projets de nouvelles constructions sont également réalisés de manière sélective. L'objectif de la chaîne de valeur est d'obtenir le rendement le plus élevé possible en fonction du risque.

Evaluation

L'ensemble du portefeuille immobilier du groupe d'investissement Real Estate Switzerland Business est évalué chaque année par des experts indépendants externes. Les valeurs de marché sont déterminées selon la méthode DCF (discounted cash flow) et conformément aux exigences de la SWISS GAAP RPC 26. Les évaluateurs immobiliers accrédités sont sélectionnés par la Commission suisse des affaires immobilières selon un processus d'évaluation structuré. La société KPMG AG a été utilisée comme évaluateur pour l'exercice en cours. Les coûts d'investissement pour les nouveaux projets de construction qui ont été lancés sont capitalisés. Toutefois, dans le cas de projets de réparation et de rénovation qui ont été lancés, seuls les coûts d'investissement valorisants sont capitalisés, les coûts restants sont amortis par le biais des bénéfices ou des pertes. Si des achats sont effectués en cours d'année, une nouvelle valeur marchande est déterminée à la fin de l'exercice. Le taux d'actualisation moyen pondéré en fonction de la valeur du marché pour le portefeuille existant dans Real Estate Switzerland Business est de 3,74%, la fourchette pour les biens individuels allant de 2,74% à 4,70%. 

Portefeuille actuel  

Le portefeuille a une structure hétérogène en termes d'année de construction : Environ 40 % du portefeuille (en m2 de surface de référence énergétique) ont été construits avant 1980, environ 30 % dans les années 1980 et 30 % par la suite. De nombreux bâtiments ont été rénovés ou partiellement rénovés dans le passé. Par conséquent, la stratégie et le calendrier de rénovation sont individuels pour chaque propriété. Les solutions durables pour les bâtiments existants doivent tenir compte de la substance du bâtiment et des conditions locales. Aujourd'hui, environ 35 % de la zone de référence énergétique du portefeuille est chauffée avec des sources d'énergie durables. Le chauffage urbain en représente une grande partie. Environ 60 % de la surface est chauffée au gaz et 4 % au pétrole. Heureusement, il n'y a plus que deux propriétés dans l'ensemble du portefeuille qui sont équipées de systèmes de chauffage au mazout. La sortie progressive des combustibles fossiles, en particulier du pétrole et du gaz, dont le rendement est médiocre, s'effectuera au cours du cycle d'investissement de la propriété. Si possible, le remplacement du chauffage est combiné avec d'autres mesures d'amélioration de l'énergie.

Activité d'investissement durable

Les nouveaux projets de construction de ces trois dernières années ont été réalisés selon le standard Minergie. Comme étude de cas de nos nouvelles activités de construction, nous présentons "Aldi" à Romont dans notre aperçu du projet. Avadis a déjà introduit une ligne directrice pour la construction durable dans les nouveaux bâtiments en 2014, qui a été mise en œuvre dans les projets. Dans le cadre de projets de rénovation, nous avons pu mettre hors service les systèmes de chauffage au mazout existants au cours des trois dernières années et les remplacer par une source d'énergie plus respectueuse du climat. Dans la plupart des cas, nous avons également pu améliorer l'enveloppe du bâtiment grâce à des mesures d'isolation et utiliser plus efficacement le bien existant par des moyens constructifs. Dans l'instantané de notre projet, nous présentons la "Gartenstrasse" à Berne comme un cas d'étude. En 2018, Avadis a résumé ses efforts à ce jour sur le thème de la durabilité dans la rénovation dans une ligne directrice qui sera appliquée uniformément à tous les projets. Lors de la rénovation de bâtiments existants, les conditions cadres existantes doivent être prises en compte (par exemple, la protection des monuments, l'espace ouvert disponible, le marché de l'espace locatif). Toutes les mesures qui sont souhaitables du point de vue de l'énergie et des émissions ne peuvent pas être mises en œuvre dans chaque projet d'un point de vue réglementaire, technique et économique : La stratégie immobilière, la suffisance de la consommation de matériaux de construction, la réglementation en matière de construction et le marché des locataires jouent également un rôle important dans la décision. Les éventuelles mesures liées à l'énergie sont examinées en détail dans chaque demande d'investissement et, si elles sont justifiées, mises en œuvre. À notre avis, il est essentiel de synchroniser le remplacement des systèmes de chauffage avec les grands cycles d'investissement des bâtiments pour rendre nos propriétés plus efficaces sur le plan énergétique et moins polluantes à l'avenir, tout en préservant les ressources. Nous nous attaquerons à cette tâche et à sa mise en œuvre en temps voulu au niveau des projets dès que possible dans les années à venir.  

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