Immobilien Schweiz Geschäft

Die aktiv verwaltete Anlagegruppe Immobilien Schweiz Geschäft investiert schwerpunktmässig in Geschäftsimmobilien in der Schweiz.

Immobilien Schweiz Geschäft

Zulässig sind auch Mischliegenschaften mit überwiegendem Geschäftsanteil und Miteigentumsbeteiligungen. Der aus dem Geschäftsbereich resultierende Portfolio-­Mietertrag muss mindestens 75% betragen. Neben Käufen, Sacheinlagen, Verkäufen und Erneuerungen werden selektiv auch Neubauprojekte realisiert. Ziel der Wertschöpfungskette ist eine dem Risiko entsprechende höchstmögliche Rendite.  

Bewertung

Der gesamte Immobilienbestand der Anlagegruppe Immobilien Schweiz Geschäft wird jährlich durch externe unabhängige Bewertungsexperten bewertet. Die Marktwertermittlungen erfolgen dabei anhand der DCF-­Methode (Discounted Cashflow) und entsprechend den Anforderungen nach SWISS GAAP FER 26. Die akkreditierten Immobilienschätzer werden mit einem strukturierten Evaluationsprozess durch die Kommission Immobilien Schweiz Geschäft ausgewählt. Im aktuellen Geschäftsjahr stand die KPMG AG als Bewerterin im Einsatz. Bei den angefangenen Neubauprojekten werden die Investitionskosten aktiviert. Bei den angefangenen Instandsetzungs-­ und Erneuerungsprojekten werden jedoch nur die wertvermehrenden Investitionskosten aktiviert, die restlichen Kosten werden erfolgswirksam abgeschrieben. Erfolgen unterjährige Käufe, wird eine neue Marktwertbestimmung per Ende Geschäftsjahr durchgeführt. Der durchschnittliche marktwertgewichtete Diskontierungszinssatz des Bestandsportfolios bei Immobilien Schweiz Geschäft beträgt 3,74%, wobei die Spanne der einzelnen Liegenschaften von 2,74% bis 4,70% reicht.  

Marktwert pro Kanton

Kanton

Marktwert in %

Freiburg

2,4%

Zürich

24,7%

Waadt

9,4%

Thurgau

1,6%

Aargau

5,8%

Bern

19,7%

Basel-Landschaft

2,4%

Genf

20,9%

Luzern

6,1%

Tessin

6,9%

Stichtag 31.10.2019

Bestandesportfolio

Das Portfolio weist in Bezug auf das Baujahr eine heterogene Struktur auf: Etwa 40% des Portfolios (in m2 Energiebezugsfläche) wurde vor 1980 erstellt, ca. 30% in den 1980er-Jahren und 30% danach. Viele Gebäude wurden in der Vergangenheit saniert oder teilsaniert. Entsprechend individuell gestalten sich Sanierungsstrategie und -zeitpunkt für jedes Objekt. Nachhaltige Lösungen im Bestand müssen auf die Gebäudesubstanz und die Rahmenbedingungen vor Ort Rücksicht nehmen. Heute werden ca. 35% der Energiebezugsfläche des Portfolios mit nachhaltigen Energieträgern beheizt. Ein Grossteil entfällt dabei auf Fernwärme. Etwa 60% der Fläche werden mit Gas beheizt und 4% mit Öl. Heute befinden sich im ganzen Portfolio erfreulicherweise nur noch zwei Objekte mit Ölheizungen.

Der schrittweise Ausstieg aus fossilen Energieträgern, insbesondere Öl und Gas, die einen schlechten Wirkungsgrad aufweisen, erfolgt über den Investitionszyklus der Liegenschaft. Wenn möglich wird der Heizungsersatz mit weiteren energetischen Verbesserungsmassnahmen kombiniert.  

Nachhaltige Investitionstätigkeit

Die Neubauprojekte der letzten drei Jahre wurden im Minergie-Standard erstellt. Als Fallbeispiel unserer Neubautätigkeit stellen wir in unserem Projekt-Snapshot «Aldi» in Romont vor. Avadis hat bereits 2014 einen Leitfaden für nachhaltiges Bauen bei Neubauten eingeführt, der im Rahmen der Projekte umgesetzt wurde. Bei Sanierungsprojekten konnten wir in den letzten drei Jahren bestehende Ölheizungen ausser Betrieb nehmen und durch einen klimafreundlicheren Energieträger ersetzen. Zumeist konnten wir zudem die Gebäudehülle durch Dämmmassnahmen verbessern und durch bauliche Mittel das bestehende Grundstück effizienter nutzen. Als Fallbeispiel stellen wir in unserem Projekt-Snapshot die «Gartenstrasse» in Bern vor. Avadis hat 2018 die bisherigen Anstrengungen zum Thema Nachhaltigkeit bei Sanierungen in einem Leitfaden zusammengefasst, der einheitlich bei allen Projekten Anwendung findet. Bei Sanierungen im Bestand muss auf bestehende Rahmenbedingungen Rücksicht genommen werden (z.B. Denkmalschutz, verfügbare Freifläche, Mietflächenmarkt). Nicht alle Massnahmen, die aus Energie- und Emissionsperspektive wünschenswert sind, lassen sich bei jedem Projekt aus regulatorischer, technischer und ökonomischer Sicht umsetzen: Objektstrategie, Suffizienz beim Baustoffverbrauch, baurechtliche Vorgaben und der Mietermarkt spielen ebenfalls eine wichtige Rolle in der Entscheidung. Mögliche energetische Massnahmen werden in jedem Investitionsantrag vertieft geprüft und wenn vertretbar umgesetzt. Die Synchronisierung des Heizungsersatzes mit den grossen Investitionszyklen der Gebäude ist aus unserer Sicht zentral, um unsere Liegenschaften für die Zukunft energieeffizienter und emissionsärmer zu gestalten und dabei die Ressourcen zu schonen. Dieser Aufgabe und ihrer möglichst zeitnahen Umsetzung auf Projektebene werden wir uns in den nächsten Jahren stellen.

Immobilien Schweiz Wohnen

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