Immobilien Schweiz Wohnen

Die aktiv verwaltete Anlagegruppe Immobilien Schweiz Wohnen investiert schwerpunktmässig in Wohnimmobilien in der Schweiz.

Wohnimmobilien als Kapitalanlage für Pensionskassen

Die aktiv verwaltete Anlagegruppe Immobilien Schweiz Wohnen investiert schwerpunktmässig in Wohnimmobilien in der Schweiz. Zulässig sind auch Mischliegenschaften mit überwiegendem Wohnanteil. Der aus dem Wohnanteil resultierende Portfolio-Mietertrag muss mindestens 75% betragen. Neben Käufen, Sacheinlagen, Verkäufen und Erneuerungen werden selektiv auch Neubauprojekte realisiert. Ziel der Wertschöpfungskette ist eine dem Risiko entsprechende höchstmögliche Rendite.

Bewertung

Der gesamte Immobilienbestand der Anlagegruppe Immobilien Schweiz Wohnen wird jährlich durch externe unabhängige Bewertungsexperten bewertet. Die Marktwertermittlungen erfolgen dabei anhand der DCF-Methode (Discounted Cashflow) und entsprechend den Anforderungen nach SWISS GAAP FER 26. Die akkreditierten Immobilienschätzer werden mit einem strukturierten Evaluationsprozess durch die Kommission Immobilien Schweiz Wohnen ausgewählt. Im aktuellen Geschäftsjahr stand die KPMG AG als Bewerterin im Einsatz. Bei den angefangenen Neubauprojekten werden die Investitionskosten aktiviert. Bei den angefangenen Instandsetzungs- und Erneuerungsprojekten werden jedoch nur die wertvermehrenden Investitionskosten aktiviert, die restlichen Kosten werden erfolgswirksam abgeschrieben. Erfolgen unterjährige Käufe, wird eine neue Marktwertbestimmung per Ende Geschäftsjahr durchgeführt. Der durchschnittliche marktwertgewichtete Diskontierungszinssatz des Bestandsportfolios bei Immobilien Schweiz Wohnen beträgt 3,45%, wobei die Spanne der einzelnen Liegenschaften von 2,64% bis 4,25% reicht.

Bestandsportfolio

Das Portfolio weist in Bezug auf das Baujahr eine heterogene Struktur auf: Etwa 40% des Portfolios (in m2 Energiebezugsfläche) wurden vor 1980 erstellt, ein Viertel in den 1980er-Jahren und 35% danach. Viele Gebäude wurden in der Vergangenheit saniert oder teilsaniert. Entsprechend individuell gestalten sich Sanierungsstrategie und -zeitpunkt für jedes Objekt. Nachhaltige Lösungen im Bestand müssen auf die Gebäudesubstanz und die Rahmenbedingungen vor Ort Rücksicht nehmen.

Heute werden ca. 40% der Energiebezugsfläche des Portfolios mit nachhaltigen Energieträgern beheizt. Ein Grossteil entfällt dabei auf Fernwärme. Etwa 35% der Fläche werden mit Gas beheizt und 25% mit Öl. Ölheizungen finden sich vor allem noch in den kleineren Liegenschaften mit Baujahr vor 1950.

Altersstruktur nach Baujahr

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Nachhaltige Investitionstätigkeit

Alle Neubauprojekte der letzten drei Jahre wurden im Minergie- Standard erstellt. Bei den Heizungsanlagen wurde auf die Verwendung fossiler Energieträger verzichtet. Avadis hat bereits 2014 einen Leitfaden für nachhaltiges Bauen bei Neubauten eingeführt, der im Rahmen der Projekte umgesetzt wurde. Bei allen Sanierungsprojekten der letzten drei Jahre konnten wir die bestehenden Ölheizungen ausser Betrieb nehmen und durch einen klimafreundlicheren Energieträger ersetzen.

Verteilung nach Objektgrösse

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Immobilien Schweiz Geschäft

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