Grâce à la numérisation et aux modes de travail flexibles, le choix du lieu de résidence est désormais moins dépendant du lieu de travail. Parallèlement, les locataires se montrent plus attentifs à la qualité des logements et au niveau des loyers. Dans ce contexte, les grandes villes affichant des loyers élevés perdent de leur attractivité pour de nombreux ménages, au profit des villes moyennes bien desservies.

Des logements abordables sont recherchés

La pénurie de logements dans les grandes villes a engendré une forte hausse des loyers et un interventionnisme politique croissant. Les villes moyennes, en revanche, affichent des conditions de marché plus équilibrées. Les prix plus bas des terrains et de l’immobilier permettent de proposer des loyers abordables pour de larges couches de la population. De plus, les emplois dans les grandes villes restent aisément accessibles grâce à des infrastructures de transport performantes.

Forte demande et rendements stables

Du point de vue des investisseurs, l’attractivité des biens immobiliers résidentiels dans les villes moyennes s’explique notamment par une demande stable. Les effets suivants jouent ici un rôle déterminant:

• Forte demande de la part des jeunes actifs, des familles et de la main-d’œuvre mobile.

• Risques de paiement et de défaillance réduits en raison de la charge de loyer modérée des ménages.

• Évolution plus constante des loyers par rapport aux grandes villes.

Autrement dit, les caisses de pension visent avant tout la stabilité des revenus plutôt que la maximisation des loyers. De ce point de vue, les biens immobiliers résidentiels situés dans des villes moyennes offrent un profil risque/rendement avantageux.

La qualité du séjour comme facteur de valeur

Outre l’accessibilité, la qualité du cadre de vie immédiat gagne en importance. Des facteurs tels que l’exposition au bruit, la présence d’espaces verts et l’image sociale du quartier ont une incidence sur le potentiel de location des biens et la stabilité des locataires. Les biens situés dans des environnements offrant une qualité de vie élevée affichent généralement une rotation locative plus faible, des taux de vacance moindres et une meilleure disposition à payer – autant de caractéristiques qui contribuent à la préservation de la valeur sur le long terme.

Risques réglementaires réduits

Dans les grandes villes, la pénurie de logements et les pressions politiques ont conduit à un durcissement de la réglementation. Dans les centres moyens, l’interventionnisme politique est moindre et les projets de développement et de rénovation peuvent être réalisés de manière plus prévisible. Pour les investisseurs orientés vers le long terme, comme les caisses de pension, il en résulte une plus grande sécurité juridique et des conditions d’investissement plus stables.