Contexte: situation initiale de la caisse de pension

La caisse de pension possède un portefeuille immobilier comprenant une douzaine d’objets détenus directement. Il s’agit pour l’essentiel d’immeubles d’habitation situés dans la région d’établissement de la caisse de pension. Celle-ci gère et développe elle-même son parc immobilier.

La concentration géographique entraîne un cumul de risques, par exemple du point de vue du taux de vacance ou des cycles conjoncturels régionaux. S’y ajoutent des exigences réglementaires croissantes, par exemple dans le domaine du droit du bail ou des normes de construction. Ces facteurs impliquent des charges de personnel et d’organisation nettement plus élevées pour la caisse de pension.

Mesures: réalisation d’un apport en nature

La caisse de pension décide d’intégrer ses biens immobiliers dans Avadis Fondation d’investissement sous forme d’apport en nature. En fonction de leurs caractéristiques, ceux-ci sont répartis entre les trois groupes de placement immobiliers gérés par la Fondation d’investissement. En contrepartie, la caisse de pension obtient des parts des groupes de placement correspondants.

Les groupes de placement se distinguent au niveau du type d’utilisation et de la stratégie, ce qui permet une attribution précise:

• Immobilier Suisse habitation: focalisation sur l’immobilier résidentiel dans les grandes villes suisses et leur agglomération.

• Immobilier Suisse habitation, Villes moyennes: focalisation sur les immeubles résidentiels dans des villes suisses de taille moyenne et leur agglomération.

• Immobilier Suisse commerce: focalisation sur les immeubles commerciaux situés dans des emplacements centraux.

Bénéfice: avantages pour la caisse de pension

L’apport en nature contribue à améliorer sensiblement la diversification du portefeuille immobilier de la caisse de pension: l’intégration de cette douzaine d’immeubles lui offre l’accès à des centaines d’objets et le parc de quelques dizaines de logements s’agrandit à plusieurs milliers d’appartements.

La caisse de pension qui effectue un apport en nature n’a pas à vendre ses biens immobiliers: elle les intègre simplement dans un ou plusieurs instruments de placement collectifs et conserve sa quote-part immobilière. Elle gagne ainsi en flexibilité et en liquidité.

La caisse de pension délègue la gestion opérationnelle et le développement des biens immobiliers à Avadis Fondation d’investissement. Il en résulte une diminution des frais de gestion et un gain d’efficacité.

Elle participe ensuite à l’évolution de la valeur des instruments de placement collectifs. Elle obtient en outre le droit d’être associée aux décisions: elle peut exercer une influence au niveau stratégique lors de l’assemblée des investisseurs organisée chaque année.