Du recrutement du personnel spécialisé à l’utilisation de systèmes de gestion de portefeuille modernes, sans oublier la mesure et l’optimisation de la consommation d’énergie, la gestion professionnelle et rentable d’immeubles de rapport pose des exigences croissantes aux caisses de pension qui détiennent directement des biens immobiliers.

Elles doivent donc se demander régulièrement si elles disposent de ressources suffisantes à l’interne pour gérer et développer au mieux leurs biens immobiliers. Mais que faire si une caisse de pension parvient à la conclusion qu’elle ne peut ou ne veut plus se conformer à ces exigences?

Deux possibilités s’offrent alors à elles:

• Vendre les actifs immobiliers et renoncer aux placements immobiliers.

• Transformer le parc immobilier détenu directement en un patrimoine immobilier détenu indirectement.

Les fondations d’investissement connaissent une forte croissance

Parmi les véhicules d’investissement immobilier indirect, une distinction est faite entre les instruments négociables publiquement et ceux qui ne le sont pas. Parmi les véhicules non négociables publiquement, certains sont spécialement conçus pour les besoins des caisses de pension, comme les fondations d’investissement, et permettent de bénéficier d’avantages fiscaux.

Les fondations d’investissement sont des véhicules de placement particulièrement appréciés des caisses de pension et ont enregistré une forte croissance ces dernières années. Rien qu’en 2022, les placements immobiliers des fondations d’investissement ont augmenté d’environ 7 milliards de francs et s’élèvent aujourd’hui à plus de 70 milliards de francs (source: Alphaprop, 2023).

Les avantages d’un apport en nature dans une fondation d’investissement sont les suivants:

• Volatilité moindre: dans une fondation d’investissement, la valeur des biens immobiliers se mesure à la valeur nette d’inventaire. Une comparaison historique des performances des fondations d’investissement (Immo-Index de la CAFP) et des actions ou fonds immobiliers montre que la volatilité des fondations d’investissement est nettement moins importante. Leur performance a été systématiquement positive au cours des dernières années.

• Transfert sans incidence fiscale: les fondations d’investissement bénéficient d’avantages fiscaux. Lors d’un apport en nature d’une caisse de pension dans une fondation d’investissement, il est possible de différer l’impôt sur les gains immobiliers et, dans le meilleur des cas, d’éviter complètement les droits de mutation. Pour les caisses de pension, l’intégration de biens immobiliers dans une fondation d’investissement est donc souvent plus avantageuse qu’une vente ou un apport en nature dans un autre véhicule de placement.

• Des intérêts similaires: les organes des fondations d’investissement sont composés de représentants des caisses de pension qui y investissent. Cela permet de garantir que les objectifs de la fondation d’investissement concordent avec ceux des investisseurs. En ce qui concerne les placements immobiliers des fondations d’investissement, la priorité est généralement donnée à une évolution stable de la valeur sur le long terme et à un rendement robuste.

• Droit de participation: une fondation d’investissement organise normalement chaque année une assemblée des investisseurs. Les caisses de pension qui investissent dans la fondation ont ainsi la possibilité de décider de la composition des organes et de voter sur les propositions importantes – et parfois aussi de siéger dans des organes (commissions spécialisées ou Conseil de fondation) en présentant leurs propres représentants à l’élection.

Les avantages d’un apport en nature dans la Fondation d’investissement Avadis

La Fondation d’investissement Avadis dispose d’une longue expérience de l’intégration d’apports en nature et offre des conditions de placement attrayantes aux caisses de pension. Ses groupes de placement se distinguent par une performance stable, des frais modérés ainsi qu’une qualité élevée des emplacements et des objets. Les apports en nature sont possibles pour tous les groupes de placement. Vous trouverez de plus amples informations sous: Immobilier Suisse