Quels sont les défis typiques des caisses de pension qui investissent directement dans l’immobilier?

Marco Böhi: De nombreuses caisses de pension sont confrontées à des défis similaires en ce qui concerne la gestion des biens immobiliers détenus directement. Souvent, le portefeuille comprend trop peu d’objets, ce qui rend difficile une gestion efficace. Parfois, les ressources en personnel font défaut en interne pour développer les biens immobiliers ou, par exemple, les rénover durablement. Un autre problème réside dans la concentration géographique: le parc immobilier a été constitué sur de nombreuses années et est donc peu diversifié. À cela s’ajoute le fait que les objets en portefeuille se trouvent souvent dans la même phase du cycle de vie. Si des rénovations doivent être effectuées simultanément, d’importantes ressources financières et personnelles sont nécessaires pour mener à bien les travaux.

Quels sont les principaux avantages d’un apport en nature pour une caisse de pension?

Tamila Chaouche Trapella: Un apport en nature permet d’abord de réduire sensiblement le risque de concentration lié à la détention directe d’un petit nombre d’immeubles. En intégrant ces objets dans un véhicule de plus grande taille, la caisse de pension bénéficie immédiatement d’une diversification plus large sur les plans géographique, typologique et du cycle de vie des biens.

En contrepartie de l’apport, la caisse reçoit des parts d’un véhicule de placement géré de manière professionnelle. Elle gagne ainsi en flexibilité et en liquidité, tout en conservant sa quote‑part immobilière globale. Elle délègue la gestion opérationnelle et la mise en valeur des immeubles à un gestionnaire spécialisé, ce qui lui permet de se concentrer davantage sur ses tâches de pilotage stratégique.

Quel est le bon moment pour une caisse de pension d’envisager un apport en nature?

Marco Böhi: Des changements de personnel entraînant une perte de savoir-faire à l’interne ou un ajustement de la stratégie immobilière constituent par exemple une bonne occasion de procéder à un apport en nature. C’est dans de tels moments que de nombreuses caisses de pension arrivent à la conclusion qu’un partenaire externe serait mieux à même de gérer et de développer leurs biens immobiliers. De notre point de vue, un portefeuille immobilier ne peut être géré de manière vraiment efficace qu’à partir d’un volume d’environ 500 millions de francs. Dès lors, un apport en nature peut être judicieux à tout moment, car il s’accompagne presque toujours d’un gain d’efficacité.

Quels véhicules sont particulièrement adaptés pour un apport en nature d’une caisse de pension?

Tamila Chaouche Trapella: En principe, on distingue les véhicules côtés, comme les actions ou les fonds immobiliers, et les véhicules non côtés, tels que les fondations d’investissement. Ces dernières sont particulièrement bien adaptées aux besoins des caisses de pension. Elles sont avantageuses en matière de fiscalité et de participation et sont nettement moins volatiles que véhicules côtés. Les fondations d’investissement sont placées sous la direction d’un conseil de fondation, généralement assisté par une commission immobilière spécialisée. Cela permet aux investisseurs de participer activement à la prise de décisions.

Tous les biens immobiliers d’une caisse de pension peuvent-ils entrer en ligne de compte pour un apport en nature?

Marco Böhi: En principe oui, mais la stratégie d’investissement du véhicule de placement cible est déterminante. Selon l’orientation, certains biens immobiliers conviennent mieux que d’autres. Les immeubles d’habitation, par exemple, sont généralement plus faciles à intégrer, car les véhicules adaptés sont plus nombreux et la demande est plus forte. En revanche, pour les objets très spécifiques, le choix de véhicules adaptés est généralement plus limité.

Comment une caisse de pension trouve-t-elle le partenaire optimal pour un apport en nature?

Tamila Chaouche Trapella: Un partenaire optimal doit d’abord pouvoir démontrer une expérience solide et documentée dans la réalisation d’apports en nature, idéalement sur plusieurs cycles de marché. Il est tout aussi important que les véhicules proposés affichent un historique de performance stable et transparent, en ligne avec les objectifs de rendement et de risque d’une caisse de pension.

Au‑delà des chiffres, la stratégie de placement et de durabilité doit être clairement définie et compatible avec les exigences et la gouvernance du client.

Que répondez-vous aux caisses de pension qui craignent de ne pas obtenir le prix maximum pour leurs biens immobiliers en cas d’apport en nature?

Tamila Chaouche Trapella: Cette préoccupation est légitime: Aucune institution ne veut «brader» un patrimoine, souvent patiemment constitué au fil des décennies. Cependant, pour une caisse de pension, l’enjeu central n’est pas de maximiser le prix de transaction à un instant donné, c’est de sécuriser et d’augmenter durablement la valeur nette pour les assurés.

La qualité et la performance du véhicule de placement choisi sur la durée pèsent, au final, bien plus lourd que quelques pourcents de différence sur le prix d’apport. Un véhicule bien diversifié, performant et géré de manière professionnelle peut compenser à long terme un éventuel écart de valorisation initiale. Se focaliser uniquement sur le «prix maximum» peut conduire à sous-évaluer des risques de concentration, de liquidité ou de marché qui, eux, ont un impact beaucoup plus durable sur le degré de couverture et la sécurité des rentes.

Comment se déroule un apport en nature et à quoi les caisses de pension doivent-elles veiller?

Marco Böhi: Le déroulement d’un apport en nature est semblable à une transaction immobilière classique. Une négociation a lieu entre la partie vendeuse et la partie repreneuse. La principale différence réside dans le fait que les deux parties ne sont pas seulement intéressées par une transaction unique, mais visent un partenariat à long terme. Cette perspective a également un impact sur la réalisation de la transaction.

Pourquoi une caisse de pension devrait-elle choisir Avadis Fondation d’investissement pour un apport en nature?

Tamila Chaouche Trapella: Avadis dispose d’une longue expérience des apports en nature et a déjà accompagné de nombreuses caisses de pension dans des transactions de grande ampleur. Nous maîtrisons l’ensemble du processus, de l’analyse stratégique initiale jusqu’à l’intégration opérationnelle des objets dans nos groupes de placement, et restons aux côtés de la caisse de pension à chaque étape.

Nos groupes de placement immobiliers suisses se distinguent par une performance stable sur le long terme, des coûts compétitifs et une sélection exigeante des objets et des emplacements. En choisissant Avadis, une caisse de pension bénéficie d’un trio que l’on rencontre rarement dans cette combinaison: une expertise reconnue en apports en nature, des véhicules de placement performants et une gouvernance transparente qui permet aux investisseurs d’exercer une influence réelle sur les grandes orientations.

Quelles tendances du marché pourraient rendre les apports en nature encore plus attrayants pour les caisses de pension à l’avenir?

Marco Böhi: L’augmentation des exigences réglementaires et l’importance croissante des critères de durabilité dans le domaine des placements immobiliers sont des tendances claires. Du fait de la complexification de la législation dans de nombreux cantons, il est en outre de plus en plus difficile pour les caisses de pension de gérer elles-mêmes leurs placements immobiliers de manière efficace. Tous ces facteurs plaident en faveur d’une collaboration avec des partenaires professionnels – et font des apports en nature un instrument de plus en plus intéressant.