Welche typischen Herausforderungen haben Pensionskassen mit direkten Immobilienanlagen?

Marco Böhi: Viele Pensionskassen stehen bei ihren direkt gehaltenen Immobilien vor ähnlichen Herausforderungen. Oftmals umfasst das Portfolio zu wenige Objekte, was eine effiziente Verwaltung erschwert. Manchmal fehlen intern die personellen Ressourcen, um die Liegenschaften weiterzuentwickeln oder beispielsweise nachhaltig zu sanieren. Ein weiteres Problem liegt in der geografischen Konzentration: Der Immobilienbestand ist über viele Jahre historisch gewachsen und entsprechend wenig diversifiziert. Hinzu kommt, dass sich die Objekte im Portfolio oft in einer ähnlichen Phase des Lebenszyklus befinden. Fallen etwa zeitgleich Sanierungen an, führt dies zu einem hohen Bedarf an Kapital und Baumanagement-Kapazitäten.

Welche Hauptvorteile hat eine Sacheinlage für die Pensionskasse?

Tamila Chaouche Trapella: Zunächst führt sie zu einer deutlichen Reduktion des Klumpenrisikos, das mit wenigen direkt gehaltenen Immobilien verbunden ist. Durch die Einlage in ein grösseres Gefäss profitiert die Pensionskasse unmittelbar von einer breiteren Diversifizierung in Bezug auf die geografische Lage, die Art der Objekte und deren Lebenszyklus.

Im Gegenzug zur Einlage erhält die Pensionskasse Anteile an einem professionell verwalteten Anlagegefäss. Dadurch gewinnt sie an Flexibilität und Liquidität, während sie gleichzeitig ihre gesamte Immobilienquote beibehält. Sie überträgt die operative Verwaltung und Vermarktung der Immobilien an einen spezialisierten Verwalter, wodurch sie sich stärker auf ihre strategischen Steuerungsaufgaben konzentrieren kann.

Wann ist für eine Pensionskasse der richtige Zeitpunkt, um eine Sacheinlage in Betracht zu ziehen?

Marco Böhi: Ein guter Zeitpunkt für eine Sacheinlage ist beispielsweise nach personellen Veränderungen, bei denen internes Know-how verloren geht, oder wenn die Immobilienstrategie angepasst wird. Dann kommen viele Pensionskassen zum Schluss, dass ein externer Partner besser geeignet ist, um ihre Liegenschaften zu verwalten und weiterzuentwickeln. Aus unserer Sicht ist ein Immobilienportfolio erst ab einem Volumen von rund 500 Millionen Franken wirklich effizient zu bewirtschaften. Vor diesem Hintergrund kann eine Sacheinlage jederzeit sinnvoll sein, da sie fast immer mit einem Effizienzgewinn verbunden ist.

Welche Gefässe sind für die Sacheinlage einer Pensionskasse besonders geeignet?

Tamila Chaouche Trapella: Grundsätzlich unterscheidet man zwischen kotierten Anlagegefässen wie Immobilienaktien oder -fonds und nicht kotierten Anlagegefässen wie beispielsweise Anlagestiftungen. Letztere sind besonders gut auf die Bedürfnisse von Pensionskassen zugeschnitten. Sie bieten Steuervorteile und Mitspracherechte und sind deutlich weniger volatil als kotierte Anlagegefässe. Anlagestiftungen werden von einem Stiftungsrat geleitet, der in der Regel von einer spezialisierten Immobilienkommission unterstützt wird. Das ermöglicht es den Anlegern, sich aktiv an der Entscheidungsfindung zu beteiligen.

Können alle Liegenschaften einer Pensionskasse für eine Sacheinlage in Frage kommen?

Marco Böhi: Grundsätzlich ja, entscheidend ist jedoch die Investitionsstrategie des Zielgefässes. Je nach Ausrichtung passen gewisse Liegenschaften besser als andere. Wohnliegenschaften beispielsweise lassen sich in der Regel einfacher einlegen, da es mehr solcher Gefässe gibt und die Nachfrage höher ist. Bei sehr spezifischen Objekten ist die Auswahl an passenden Gefässen hingegen meist eingeschränkt.

Wie findet eine Pensionskasse den optimalen Partner für eine Sacheinlage?

Tamila Chaouche Trapella: Ein optimaler Partner muss zunächst über eine fundierte und nachweisbare Erfahrung in der Durchführung von Sacheinlagen verfügen, idealerweise über mehrere Marktzyklen hinweg. Ebenso wichtig ist es, dass die angebotenen Anlagegefässe eine stabile und transparente historische Performance aufweisen, die mit den Rendite- und Risikozielen der Pensionskasse in Einklang steht.

Über die Zahlen hinaus muss auch die Anlage- und die Nachhaltigkeitsstrategie klar definiert und mit den Anforderungen und der Governance des Kunden vereinbar sein.

Was antworten Sie Pensionskassen, die befürchten, bei einer Sacheinlage nicht den Maximalpreis für ihre Liegenschaften zu erhalten?

Tamila Chaouche Trapella: Diese Sorge ist berechtigt, denn keine Institution will ein Vermögen, das oft über Jahrzehnte hinweg sorgfältig aufgebaut wurde, einfach so «verschleudern». Der wichtigste Punkt für eine Pensionskasse ist aber nicht, den Transaktionspreis zu einem bestimmten Zeitpunkt zu maximieren, sondern den Wert für die Versicherten nachhaltig zu sichern und zu steigern.

Die Qualität und die Performance des gewählten Anlagegefässes fallen über einen längeren Zeitraum hinweg viel stärker ins Gewicht als ein paar Prozentpunkte Unterschied beim Kaufpreis. Ein diversifiziertes, leistungsstarkes und professionell verwaltetes Anlagegefäss kann langfristig einen zu Beginn allenfalls vorhandenen Unterschied in der Bewertung ausgleichen. Sich ausschliesslich auf den «Maximalpreis» zu konzentrieren, kann dazu führen, dass Klumpen-, Liquiditäts- und Marktrisiken unterschätzt werden, die sich aber viel stärker auswirken.

Wie läuft eine Sacheinlage ab und was müssen Pensionskassen dabei beachten?

Marco Böhi: Der Prozess einer Sacheinlage ähnelt im Ablauf einer klassischen Immobilientransaktion. Es findet eine Verhandlung zwischen einer verkaufenden und einer aufnehmenden Partei statt. Der zentrale Unterschied besteht jedoch darin, dass beide Seiten nicht nur an einem einmaligen Geschäft interessiert sind, sondern eine langfristige Partnerschaft anstreben. Diese Perspektive prägt auch die Umsetzung der Transaktion.

Warum sollte eine Pensionskasse gerade die Avadis Anlagestiftung für eine Sacheinlage wählen?

Tamila Chaouche Trapella: Avadis verfügt über eine langjährige Erfahrung mit Sacheinlagen und hat bereits zahlreiche Pensionskassen bei sehr umfangreichen Transaktionen begleitet. Wir beherrschen den gesamten Prozess von der anfänglichen strategischen Analyse bis zur operativen Integration der Objekte in unsere Anlagegruppen und stehen der Pensionskasse in jeder Phase zur Seite.

Unsere Immobilien-Anlagegruppen zeichnen sich durch eine langfristig stabile Performance, wettbewerbsfähige Kosten sowie eine strenge Auswahl der Objekte und Standorte aus. Mit Avadis profitiert eine Pensionskasse von drei Vorteilen, die in dieser Kombination selten anzutreffen sind: anerkannte Expertise bei Sacheinlagen, leistungsstarke Anlagegefässe und eine transparente Governance, die es den Anlegern ermöglicht, einen konkreten Einfluss auf die Leitlinien auszuüben.

Welche Trends sehen Sie im Markt, die Sacheinlagen für Pensionskassen in Zukunft noch attraktiver machen könnten?

Marco Böhi: Ein klarer Trend sind die steigenden regulatorischen Anforderungen und die wachsende Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien bei Immobilienanlagen. Zudem wird die Gesetzgebung in vielen Kantonen zunehmend komplexer, was es für Pensionskassen immer schwieriger macht, Immobilien im Alleingang effizient zu bewirtschaften. All dies spricht für die Zusammenarbeit mit professionellen Partnern – und macht Sacheinlagen zu einem immer attraktiveren Instrument.