Les asset swaps immobiliers sont régulièrement vantés pour leurs promesses de rendement, de diversification et d’allégement de gestion. Mais à trop insister sur les atouts, on oublie parfois l’essentiel : tout instrument de transformation d’un portefeuille comporte aussi des risques. Commençons par les nommer clairement avant d’en mesurer la portée.

Le premier risque est celui de la valorisation. Un échange d’immeubles contre des parts de véhicule collectif suppose une évaluation rigoureuse, transparente et acceptée par toutes les parties.
Le second tient à l’exécution : toute opération de ce type exige une bonne préparation juridique, fiscale et opérationnelle. Le troisième, plus stratégique, concerne la perte apparente de contrôle sur l’actif immobilier. Pour certaines caisses de pension, renoncer à la détention directe peut susciter des réticences, voire une impression de dilution du pilotage.

Ces réserves sont réelles, certes, mais elles restent généralement modestes au regard des bénéfices structurels que l’asset swap peut apporter.

Le premier avantage de l’asset swap réside dans son traitement fiscal. Lorsqu’il est réalisé avec des fondations d’investissement spécialement conçues pour les besoins des caisses de pension, il peut permettre de différer l’impôt sur les gains immobiliers et, dans certains cas, d’éviter les droits de mutation.

Le deuxième atout est la professionnalisation accrue de la gestion. Les immeubles intégrés dans une fondation d’investissement sont gérés par des spécialistes disposant d’outils, de processus et d’une taille critique qu’une caisse seule ne peut pas toujours égaler.
De son côté, la caisse de pension conserve une exposition immobilière, tout en bénéficiant d’une continuité économique et stratégique sur le long terme. Son nouveau statut au sein de la fondation d’investissement lui permet généralement de voter sur les propositions importantes et, selon les cas, de siéger dans les commissions ou au conseil de fondation.

Le troisième avantage résulte du second et réside dans les effets d’échelle lors des rénovations et des travaux de valorisation. Ce point est clef, notamment avec l'entrée en vigueur de la LVLEne dans le canton de Vaud, qui impose la sortie des chauffages fossiles et l'assainissement du parc énergétique d'ici 2035/2040.

Enfin, il y a un effet d’optimisation des équipes. En transférant tout ou partie d’un parc dans un véhicule spécialisé, la caisse allège sa charge opérationnelle. Ses équipes peuvent se recentrer sur les sujets à forte valeur ajoutée tels que la stratégie, l’allocation d’actifs et la gouvernance.

En somme, la question n’est donc pas de savoir si les asset swaps sont sans risque mais si les risques identifiés sont proportionnés aux bénéfices obtenus, à savoir une montée en compétence, une rationalisation du parc et une discipline de gestion accrue.