Das erste Risiko betrifft die Bewertung: Ein Tausch von Immobilien gegen Anteile an einem kollektiven Anlagegefäss erfordert eine rigorose und transparente Bewertung, auf die sich alle Parteien einigen können.

Das zweite Risiko betrifft die Umsetzung: Jede Transaktion dieser Art erfordert eine sorgfältige rechtliche, steuerliche und operative Vorbereitung. Das dritte, eher strategische Risiko ist der vermeintliche Kontrollverlust über die Immobilien. Für manche Pensionskassen kann der Verzicht auf den direkten Besitz Bedenken hervorrufen oder gar den Eindruck einer Schwächung des Mitspracherechts erwecken.

Diese Bedenken sind zwar berechtigt, werden jedoch in der Regel durch die strukturellen Vorteile aufgewogen, die ein Vermögensaustausch bieten kann.

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Der erste Vorteil des Asset Swaps liegt in seiner steuerlichen Behandlung. Wird er über Anlagestiftungen durchgeführt, die speziell auf die Bedürfnisse von Pensionskassen zugeschnitten sind, können Grundstückgewinnsteuern aufgeschoben und Handänderungssteuern im besten Fall vollständig vermieden werden.

Ein weiterer Vorteil ist die professionellere Verwaltung. Die in eine Anlagestiftung eingebrachten Immobilien werden von Spezialisten verwaltet, die über Instrumente, Prozesse und eine kritische Grösse verfügen, die eine einzelne Pensionskasse nicht immer erreichen kann. Die Pensionskasse behält ihrerseits ein Immobilienengagement bei und profitiert gleichzeitig von langfristiger wirtschaftlicher und strategischer Kontinuität. Ihr neuer Status innerhalb der Anlagestiftung ermöglicht es ihr in der Regel, über wichtige Anträge abzustimmen und je nach Fall in Ausschüssen oder im Stiftungsrat mitzuwirken.

Der dritte Vorteil ergibt sich aus dem zweiten und besteht in den Skaleneffekten bei Renovationen und Aufwertungsmassnahmen. Angesichts des Inkrafttretens des neuen Energiegesetzes (LVLEne) im Kanton Waadt, das den Ersatz fossiler Heizungen und die Sanierung des Energieparks bis 2035/2040 vorschreibt, ist dieser Punkt von zentraler Bedeutung.

Darüber hinaus ergibt sich ein Optimierungseffekt für die Teams. Durch die vollständige oder teilweise Übertragung eines Immobilienbestands auf ein spezialisiertes Anlagegefäss verringert die Pensionskasse ihren operativen Aufwand. Ihre Teams können sich somit wieder auf Themen mit hohem Mehrwert wie Strategie, Vermögensallokation und Governance konzentrieren.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass es nicht darum geht, ob Asset Swaps risikofrei sind, sondern ob die damit verbundenen Risiken in einem angemessenen Verhältnis zu den erzielten Vorteilen stehen. Zu diesen Vorteilen zählen ein grösseres Fachwissen, ein strafferes Portfolio und eine strengere Verwaltungsdisziplin.